Покупка с занижением - риски покупки

Есть вариант покупки, устраивает.
Стоимость условно 5 млн.
В собственности менее 3 лет.
Налоги, все дела, продавец хочет продать по схеме:
Основной ДКП на квартиру 2500 и ДКП на неотделимые улучшения еще 2500.

Какие наши риски? Что если ДКП признают недействительным, то вернут нам только 2500?

Кто сталкивался?

Вообще, если вариант интересный к покупке, то все какие- то сложности.

В другом варианте непогашенная ипотека, которую предполагается погасить нам, а потом топать на сделку.

Какого года дом?
И если наследная, я бы с таким кроиловом не связывалась.

Мы не стали с такой схемой связываться, отказались от такой покупки. Риэлтор сказала, что это откровенный уход от налогов и схема рискованная

Туранга Лила,

Обычная практика? В предварительном ДКП такую сумму аванса прописать (сумма ипотеки)?

А как потом продавец? Не сбежит после того, как погасим ипотеку его?

Сразу можно к нотариусу- если сделка с долями будет? Обременение ведь так быстро не снимут.

Аноним 550,

Дом современный.

2000-ых годов.

Всю цепочку не знаю, но вот тут приобретена была типа убитая квартира, отремонтирована, стояла. И сейчас продаётся.

Синдирелла,

То есть нормальная практика … но незаконная?

Умеют агенты заманить… и ошарашить))

Аноним 509,

Но ДКП будет иметь силу, если по сути сделка должна через нотариуса идти?

То есть квартира в ипотеке и с долями.
Разрешение опеки есть с условием наделения долями детей в др квартире (которая уже есть у семьи).

То есть схема: банк- нотариус - Сбер безопасные расчёты.

Аноним 903: Обычная практика?

Обычная. Мы покупали так квартиру. У продавца ипотека в Сбере, у нас наличка. Сделка в офисе Сбера, у них есть такая платная услуга, с безопасным счетом и отправкой всех данных в Росреестр. В дкп все прописано. Два платежа покупателя - первый закрываем хвост ипотеки. Ждём (у нас было минут 20), ипотека закрыта, нам распечатывают справку. Второй платеж тут же. Готово. Через 3 дня право зарегистрировано, на почте выписка ЕГРН. Через 30 дней обременение снято.

Аноним 550,

Странно. Сначала регистрация права, потом уже снятие обременения?

Ок, тут не Сбер ипотека, но ВТБ и там вроде есть похожая опция типа безопасных расчетов.

Но нужно и нотариуса в эту схему впихнуть.

Аноним 903: Какие наши риски?

Если вы ее будете продавать в ближайшие 5 лет ( ну или 3 , в зависимости от ситуации)
То вам тоже придется прибегнуть к этой схеме
Или платить налог на разницу, а как вы понимаете она будет не маленькая .

Иногда продавцы в цену закладывают налог
И продают либо дороже
Либо вот по такой схеме

По второй части вопроса :
покупка с закрытием ипотеки - частое дело

Аноним 903: Странно. Сначала регистрация права, потом уже снятие обременения?

Да. Ничего странного. Справка о закрытии ипотеки есть, очевидно, что обременение снимут.

Аноним 903: Разрешение опеки есть с условием наделения долями детей в др квартире (которая уже есть у семьи).

Вот тут момент не понятен.
Мы уточняли в опеке, в уже имеющейся квартире нельзя выделить доли в замен продающейся квартиры с долями детей.
На доли детей нужно купить другое жилье.

Кстати, еще вопрос - с какого возраста имеет смысл брать справку о дееспособности? Например, продавцу 70 лет? Нужна справка? Или можно через нотариуса. И будет так безопаснее?

анонимочка 2011,

Может, опеки разные? Там в приказе так и прописано- предварительное разрешение с условием наделения долями в квартире… Эта квартира на жену записана, насколько я поняла.

Синдирелла,

Да, в приказе так написано. Приказ вроде на 3 мес выдан.

Аноним 903: Например, продавцу 70 лет?

Не установлено законодательно, на сколько я знаю
Бабушка была продавцом , ей 83г, дееспособна абсолютно.
Пришли к нотариусу , она тет-а-тет пообщалась и сказала - не требуется.

Аноним 240,

Но нотариус сам по сути как тестер на адекватность. У вас сделка с нотариусом была?

НарисуйМнеНебо,

Из- за аннулирования переживали или как?

НарисуйМнеНебо,

Да, понимаю… Тем более, одно дело занизить тыс 500. А тут речь о 2,5 млн примерно. Мощный риск такой.

Наверное, не нужен.