переоформление кваритры с одного собстввенника на другого

Квартира двушка в собственности у инвалида 1 группы. Он собственник один и прописан один.
он хочет свою квартиру переоформить в собственность своей сестре.
У нее в собственности 1/5 дома частного в городе и прописка там же.

1. Какой вариант наименее затратный: подарить, продать (оформить купля-продажа, но не платить), обменять, написать завещание?
2. Могут ли возникнуть сложности: что раз он инвалид 1 группы, в случае обмена - не будет ли считаться, что у него ухудшаются условия проживания?
3. Возможно ли оформить н-р что-то типа опекунства: типа сестра ухаживает и потом получает за это в наследство квартиру (как часто одинокие старики делают). И не будут ли другие родственники потом претендовать на собственность...

важно еще сделать так, чтобы при внезапном плохом стечении обстоятельств не было никаких спорных вопросов насчет того, у кого в собствнности останется квартира.