Пару вопросов при покупке комнаты

Добрый вечер!
Девочки нужна ваша помощь. Покупаю комнату, с моей стороны нет риелтора, риелтор со стороны продавца.

1. Продавцы мать и подросток 2008 года, собственники, разрешение опеки 3-х летней давности. Надо новое разрешение опеки на продажу или нет. Со слов риелтора действительно 3 года. Я в инете нашла от 3 до 6 месяцев. Где правда?
2. После Долиной попросила справку от психиатра, мне риелтор говорит не нужна, покупаете в ипотеку банк все проверит.
3. Покупаю через нотариуса
   Где в этой схеме подводные камни.

Осенью продавала и покупала с детскими долями. В разрешении опеки была написана дата его действия. У нас 2 месяца дали потому что в другой город переехали. И в разрешении опеки указан объект, который я должна купить взамен - т.е. конкретный адрес. Как-то не верится, что ваших продавцов 3 года ждут. Мне опека перед НГ активно звонила и требовала выписку прислать, что дети стали собственниками.
У меня 5 лет назад был покупатель с ипотекой, это нисколько не помешало нам сходить к психиатру. Я посчитала, что так надёжнее. Покупатель согласился.

Аноним 508: Где в этой схеме подводные камни.

Зачем вам этот геморрой?
Не советую связываться, с комнатами , конечно если все остальные комнаты вами не выкуплены.

Аноним 508: разрешение опеки 3-х летней давности. Надо новое разрешение опеки на продажу или нет. Со слов риелтора действительно 3 года. Я в инете нашла от 3 до 6 месяцев. Где правда?

В течение какого времени действительно разрешение органов опеки
У этого разрешения нет определенного срока действия, однако следует помнить, что сделка может быть совершена только при соблюдении оговоренных условий, именно тех, которые указаны в разрешении.
Домклик откройте и все прочитайте

Аноним 352:
Читала на дом клике и циане, не нашла ответов.
Они уже купили жилье в замен, деньги с продажи пойдут на погашение их ипотеки.
Из комнаты выписались , прописались в купленной квартире
То никак доки не могли подготовить, то ускорились в 2 дня.
Все записываю. Спасибо

Наймите юриста хотя бы на предварительную проверку. Это стоило 1.5 года назад от 5 тыс руб. Уверена, сейчас 15 хватит.
Сопровождение уже от 50к стоит.

Аноним 508: Покупаю через нотариуса

Видеозапись сделает.Он все проверит, несет ответственность.Проблем нет

А когда у подростка день рождения? По идее в 2026 должно исполниться 18. Может в ближайшее время и не нужно от опеки разрешение?

Аноним 508:

Если через опеку и нотариуса проходит объект, то уже не смогут вернуть обратно, опека и нотариус не будут подписывать документы психически нестабильным.
Раньше так было, вряд ли сейчас что то поменялось.
Свидетельство о браке, разводе я бы запросила. И кто раньше владел комнатой, тоже бы спросила.
Я покупала квартиру и комнаты в коммуналке, но там владельцы были наследники тех, кто получил эту жил площадь с постройки дома.

Аноним 508: не нашла ответов.

Тут

Аноним 508: покупаете в ипотеку банк все проверит.

Ничего у нас банк не проверял. Сами справки брали и просили с продавца. От психиатра и нарколога. Это две разные справки.

Я против риэлторов. Сколько раз покупали, продавали, если риэлтор был, то только тупил и затягивал.
Через дом клик последние разы покупали. Им доверяю больше, чем всяким риэлторам.
Ну и нотариусу тоже доверия больше.

Аноним 352: Если через опеку и нотариуса проходит объект, то уже не смогут вернуть обратно, опека и нотариус не будут подписывать документы психически нестабильным.
Раньше так было, вряд ли сейчас что то поменялось.

Что означает не могут вернуть? Сделки после нотариального заверения так же оспариваются в судах. Мне это сам нотариус сказал, он не даёт 100% гарантии за действия продавца.
Нотариус не психиатр, но к этому врачу врачу они обычно отправляют 60+. Но не все. Проверить нахождение на учёте без справки нотариус не может, только нахождение в реестре недееспособных. Но это и Росреестр проверяет при регистрации.

Аноним 352: Свидетельство о браке, разводе я бы запросила. И кто раньше владел комнатой, тоже бы спросила.

Нужно просить не свидетельства, а справку из ЗАГСа о семейном состоянии продавца на момент и продажи, и покупки. Это может быть одна справка, может быть хоть 10. Зависит от человека, сколько раз он женился разводился.

Комната это сама по себе «кот в мешке». Кто соседи, кто другие собственники, кто проживает.
Вам правильно написали, что надо бы ещё запросить

Имбирная: справку из загса, что она замужем не была. И еще пробивала предыдущего собственника,

Если уже дети наделены долями в другом месте возможно в разрешении Опеки что-то такое есть. Попросите документы о наделении долями посмотреть.

Ответ:

Автор,наличные или ипотека?
Комната где находится,квартира,общежитие, коридор или секция?

Если есть доли детские, то в любом случае это нотариальная сделка в независимости от вашего желания, оплачивает это продавец, потому что он использовал мк. Надо смотреть что написано в приказе опеки, то что там написано, только на таких условиях можно продать эту комнату, срок действия приказа тоже там прописан

Аноним 508: банк все проверит

В случае чего банк умоет руки, ваша недвижимость-ваша проблема, только им не забывайте ипотеку платить в любом случае

Почему даже нотариус не поможет против «схемы Долиной»?

Недавно в Госдуме заявили, что из-за дела известной певицы на вторичном рынке недвижимости у покупателей сформировался устойчивый страх лишиться квартиры. Усиливает его и возросшее количество решений судов, которые игнорируют добросовестных приобретателей и возвращают квартиры продавцам, оставляя покупателей без денег и жилья.

Многие прибегают к услугам нотариуса, но, опираясь на судебную практику и свой опыт, объясню, почему это никогда не будет 100% гарантией.

1. Нотариус ошибается

Не один раз уже в блоге я разбирал дела, где даже нотариус был обманут мошенниками.

В одном случае, например, нотариус не распознал поддельный паспорт (Определение Верховного суда по делу N 56-КГ25-14-К9), в другом — не отличил мошенника от реального наследника (N 5-КГ24-118-К2), в третьем — принял поддельное завещание за реальное (N 5-КГ24-43-К2).

И это только верхушка айсберга — избранные случаи, в которых пострадавшие граждане дошли до Верховного суда. А сколько подобных историй в нижестоящих инстанциях или вовсе заканчиваются без суда — можно только представить.

2. Нотариус редко несет ответственность за свои ошибки

Казалось бы, из предыдущего пункта следует: если нотариус ошибся и из-за него человек стал жертвой мошеннической схемы, то именно нотариус и должен отвечать. На практике все совсем не так.

Во-первых, чтобы требовать возмещения ущерба с нотариуса, нужно доказать его виновные действия, сам факт ущерба и причинно-следственную связь между ними. То есть убедить суд, что ущерб был причинен не действиями мошенников или третьих лиц, а именно ошибкой нотариуса. На практике это крайне сложно.

Например, в одном деле нотариус удостоверил сделку с мошенником — и все равно не понес никакой ответственности, потому что суды, включая Верховный, указали: ущерб был причинен мошенниками, а не самим нотариусом — с них и нужно взыскивать (N 56-КГ25-14-К9).

3. Нотариус не отвечает своими деньгами

Даже если в суде удастся доказать вину нотариуса, компенсировать ущерб из собственного кармана он все равно не будет.

В первую очередь убытки погашаются по договору страхования профессиональной ответственности. Если страховой суммы недостаточно — из средств страхования нотариальной палаты региона. И только в крайнем случае — за счет личного имущества нотариуса. За счет первых двух источников можно погасить ущерб в 99% случаев.

Таким образом, нотариус возместит ущерб только в той части, которая не будет покрыта страховыми выплатами. А если личного риска почти нет, то и вероятность ошибок в работе выше (N 56-КГ23-18-К9).

4. Нотариус не рискует карьерой

Даже если суд установит прямую связь между действиями нотариуса и причиненным ущербом, для самого нотариуса это почти никогда не влечет серьезных последствий — полномочия ему не прекращают.

Максимум, что ему может грозить, — дисциплинарная ответственность со стороны региональной нотариальной палаты: замечание или выговор (Определение Первого КСОЮ по делу N 88-25197/2023).

Юрист объясняет l Евгений Фурин

Решение суда по делу Долиной не гарантия сделки: многие покупатели недвижимости по-прежнему рискуют 👨🏻‍💼💰👵📝🏢⚖️

Долгожданное решение Верховного суда РФ по нашумевшему делу «Долина-Лурье» было вынесено в пользу покупателя квартиры (№ 5-КГ25-174-К2).

Тогда многие сочли, что эпохе решений об изъятии квартир у покупателей настал конец.

Но после того, как был опубликован полный текст определения ВС РФ, стало ясно, что в эйфорию впадать пока рано:

• отмена ранее вынесенных судами решений по этому делу была обусловлена неверным применением ст. 178 ГК РФ (по которой эту сделку признали недействительной).

Верховный суд РФ напомнил известные истины:

• заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является основанием для недействительности этой сделки,

• и суд может отказать в отмене сделки, если покупатель, действуя добросовестно (с обычной осмотрительностью с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон), не мог распознать заблуждение продавца (ч. 3, 5 ст. 178 ГК РФ).

Отсюда следует, что если покупатель докажет, что он предпринял все необходимые меры по проверке продавца и квартиры, по выяснению обстоятельств продажи этой квартиры, а сделка совершалась согласно общепринятым правилам, продавец не сможет потом отменить ее, ссылаясь на заблуждение (по ст. 178 ГК РФ).

Но! Никто не гарантирует, что сделку не отменят по другим основаниям — в частности, по ст. 177 ГК РФ (если продавец не мог понимать значение своих действий и (или) руководить ими).

А это одно из самых распространенных в практике оснований для признания сделки недействительной.

Верховный суд РФ подчеркнул, что по ст. 177 ГК РФ добросовестность покупателя не поможет сохранить сделку в силе, если факт неспособности продавца понимать значение своих действий будет доказан экспертным заключением.

Поэтому проводить предварительное психолого-психиатрическое обследование продавца (в сомнительных ситуациях) по-прежнему очень важно!

Причем, обычной справки об осмотре психиатра будет недостаточно в спорных случаях — суды отдают приоритет экспертному заключению специалистов организации, имеющей соответствующую лицензию.